집 매매 그리고 임대
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집 매매 그리고 임대
  • 최덕희 교수
  • 승인 2020.12.30 11:49
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쉬운 영어(53)

 

북미에서도 집을 매매하는 경우 우리나라와 같이 대부분 부동산에 의뢰한다. 요즈음은 젊은 세대 혹은 학생들은 온라인 거래도 활발한 것 같다.

이곳의 부동산은 대부분 대 회사의 독립적 Franchise[후렌차이즈]형태로 운영한다. 대표적인 회사가 'Century 21' 혹은 ‘Minto'다. 독립적이란 모든 운영을 독립적으로 하지만 일정한 로열티는 내는 대신 대회사의 신용, 그리고 정보교환 등 서로 이익을 공유한다는 말이다. 따라서 사는 집 근처의 부동산에 의뢰해도 먼 타 도시에 집을 구하는 경우도 가능해진다.

일단 부동산에 매매 의사를 밝히면 집에 대한 평가(Appraisal[어프레이절])가 이루어진다. 이러한 평가는 모 기업인 Century 21[센츄어리 21]에서 담당한다. 부동산 모기업은 정기적으로 전국에 걸쳐 집 가격을 평가해 평가 보고서(appraisal report)를 발행해 각 지역 업소에 배치한다. 따라서 가격 결정은 부동산에서 매도인에게 이러한 평가 가격을 참고로 가격을 조언한다. 물론 매도인은 그 가격을 그대로 따를 필요는 없다. 더 많은 가격을 요구할 수도 그 반대도 가능하다. 그러나 매매가 이루어지려면 그 평가액보다 높은 가격은 쉽지 않다는 걸 모두 수긍한다. 이런 공신력 있는 회사의 평가는 터무니없는 집값 담합, 매도인의 고집, 불필요한 신경전 등을 예방할 수 있어 좋은 제도라 생각된다.

집 매도 의사가 확정되면 부동산은 팔 집 앞에 누구나 알 수 있게 큼직한 ‘매매 표지판(Sale sign)’을 걸어 놓는다. 가끔 영화에서 볼 수 있듯이.

표지판에는 모(母) 회사 이름과 부동산 중개인(Agent) 이름, 전화번호 등이 기재 되어있다. 모 회사 이름을 넣는 것은 물론 공신력을 높이려는 이유에서다.

부동산은 이런 Franchise만 있는 것은 아니다. 그 도시에 독립적 부동산도 있다. 심지어 부동산에 의뢰하지 않고 매도인이 직접 '집 매매 (For Sale)' 사인을 걸어 놓은 것을 볼 수 있다. 물론 이런 방식은 매수인에게 별로 매력적이지 않아 매매가 쉽지 않다.

일단 집을 사려는 사람이 매매 사인을 보고 팔 집에 흥미를 느껴 중개인에 연락하면 중개인은 며칠 후로 날짜를 정해 약속한다. 우리나라같이 매매할 집에 즉시 들어가 볼 수 없다. 일단 매도인에게 집을 보겠다고 통보하면 매도인은 집 청소 및 단장을 하고 며칠 후로 시간 약속을 하고 그 시간 동안은 집을 충분히 볼 수 있게 집을 비워 놓는다. 그런 절차를 거치려면 최소 며칠이 소요된다. 따라서 매매 할 집에 들어서면 매우 깔끔하고 꼭 사고 싶은 마음이 들게 한다.

일단 매수할 의향이 있는 손님은 매매 가격(팔 사람의 가격)에서 조금 에누리 된 가격을 중개인에게 통보한다. 북미에선 상품 가격의 에누리가 거의 없지만 이런 큰 거래엔 가능하다. 즉 집이나 차 등에 한해서.

예를 들면 가격이 50만 불이면 45만 불(약 1할)을 제시한다. 이런 과정을 매수인이 제안 (Offer[오퍼])했다고 한다. 제안은 말로만 하는 것은 아니다. 제안할 때는 반드시 Deposit[디포짓]을 요구한다. 금액은 정해진 가격은 없지만 약 1,000불 정도면 적당하다. 중개인은 offer 사실을 집주인에게 알리고 팔 의향이 있으면 수락(Accept[억쎕트])한다고 한다. 만약 집주인이 그 가격엔 팔 의향이 없다면 두 번째 가격을 제시한다. 예를 들면 48만 불 정도로 조금 낮추어서. 이런 경우 주인이 재제안(Counter offer[카운터 오퍼])을 했다고 한다. 만약 살 사람이 이 가격을 더 낮추고 싶다면 제 재제안 (Counter-counter offer[카운터 카운터 오퍼])을 했다고 한다. 46만 불 정도로.

이런 식으로 중개인은 중개하며 자신의 의견도 제안하고 거래를 성사시키려 노력한다.

결국, 가격이 중간 어디선가 의향이 일치해 계약 단계에 들어선다. 계약 시에는 매도인, 매수인 모두 부동산 전문 변호사에 의뢰한다. 의뢰비는 저렴한 편이다. 수백 불 정도? 계약금(Earnest money[어니스트 머니] : 어니스트는 ‘진지한’의 의미지만 진짜 계약한다는 뜻)은 총금액의 10% 정도이다. 사는 쪽의 변호사는 건물 및 토지의 현 상태, 금융 관계, 측량 등 필요한 사항을 모두 점검해 이상 없음을 통보한다. 따라서 변호사의 개입으로 부동산 매매에 법적인 문제가 거의 발생하지 않는다. 중개인도 거래할 때 현 건물의 모든 장단점(Pros and Cons)을 상세히 매수인에게 전달할 의무가 있다. 즉 매수인은 중개인을 신뢰하며 거래하는 것이다. 만약 큰 단점을 미리 고지 않았다면 큰 책임이 뒤따른다.

계약이 성사되면 중개인은 자기가 세운 매매 사인(For Sale) 위에 반쯤 가린 ‘팔렸음(Sold)' 스티커를 붙여 놓는다. 그리고 안내판은 거의 새집 주인이 이사 올 때까지 그대로 세워 놓고 자기의 집 매매 능력을 자랑(?)한다. 중개료는 매매 금액의 7%로 무척 비싸다. 그것도 오직 판 사람에게 받고 산 사람은 중개료 부담을 하지 않는다. 그런 이유로 집 살 사람들은 개인 간 거래보다 공신력 있는 중개인에게 의뢰하는 것을 선호한다. 중개인이 집에 대한 장단점, 전망 등 자세한 정보를 알려주기 때문이다. 중개인은 서너 집 정도만 성사되면 일 년 생활비가 나오는 셈이다.

집을 사는 사람은 전체 가격을 현금으로 직접 지급하는 경우가 드물다. 즉 일부를 은행에서 모기지(Mortgage)를 얻어야 한다. 대부분 모기지 얻는 데 별문제가 없지만, 신용 문제로 거부 되는 상황이 생길 수 있다. 만약 사는 사람이 이런 경우가 예상될 때 계약을 조건부 계약으로 하면 된다. 즉 모기지를 못 얻을 때 계약은 파기 되며 미리 준 Deposit[디포짓]도 돌려받을 수 있다.

북미에서 집을 매매하면 우리나라처럼 취득세, 양도세는 없다. 그러나 일단 집을 갖게 되면 매년 재산세, 교육세의 의무가 지워진다. 이 세금이 보통 아니다. 필자의 오래전 기억이지만 거의 집값의 1~2% 정도 되지 않았나 생각된다. 예를 들어 서울 강남에 10억 아파트라면 년 1500만 원 정도이니 매우 큰 금액이다. 물론 매년 일시금으로 내지 않고 매달 내는 모기지에 더하여 12개월 분할로 낸다. 모기지가 많으면 세금 합쳐 거의 월세 수준이다. 교육세는 재산세에 따라 일정한 비율로 내는데 내는 곳이 시가 아니라 지역 교육청에 낸다. 그것도 월별로 나눠 재산세와 합쳐 부담한다.

집이나 방을 임대하는 경우 절차는 매매보다 훨씬 수월하다. 집을 보고 즉시 계약하며 대부분 가구가 없는(Unfinished) 상태의 집을 임대하게 된다. 임대가 결정되면 계약서를 작성하는데 이 계약서가 우리나라의 경우보다 훨씬 상세하다. 이런 경험을 통해 서구 사회는 모든 거래가 계약에서 이루어지며 계약은 계약서 작성으로 완성된다는 사실을 알게 된다.

임대 방식은 한 달 혹은 두 달 치를 보증금으로 내고 매달 월세는 선지급으로 하는 조건이다. 중개료는 보통 한 달 분 월세이며 양쪽 모두에게서 받는다.

이런 중계료를 절약하기 위해 젊은 층이나 학생들은 on-line 중계소를 찾는다. 요즈음엔 어느 곳이라도 이런 중계 사이트가 존재한다. 집 혹은 방(학생들은 보통 방 렌트를 찾는다) 임대뿐만 아니라 중고차, 중고 가전 등 온갖 잡동사니를 이런 곳에서 찾을 수 있다. 대부분 사이트는 사는 사람들은 무료이고 광고 내는 측에서 소액의 중개료를 받는다. 캐나다의 대표적 중계 사이트는 www.Kijiji.com 이다.

Key Word

계약금 : Earnest money

선수금 : Down payment -> 은행 모기지를 얻더라도 본인의 일정한 돈은 내야 한다. 보통 총금액의 10%~40% 정도이다.

임대 : Lease -> 이 경우 일정한 기간 임대한다는 법적 구속력이 있음

- 중개인 : Sale's agent 혹은 Broker

- 매매 싸인 : For sale

- 팔렸음 : Sold

- 조건부 계약 : Conditional Contract


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